Arrendamiento
70. ARRENDAMIENTO DE OBRA POR MEDICION
"Cayo encarga a un arquitecto contratista, Ticio, la construcción de una casa de piedra y en el contrato se incluye la cláusula: "en tanto en la obra hubiese necesidad de piedras, el dueño dará al arrendatario siete mil por cada pie, como precio por la piedra y mano de obra". La obra se hizo defectuosamente. Cayo pregunta si puede demandar al contratista. También si al haberle prohibido que terminase la obra debe pagar la obra no hecha".
Alfeno Varo, 3 dig. D.19.2.30.3
Javoleno, 11 epist. D.19.2.51.1
I. Partes en el litigio
Cayo, arrendador (locator) de la obra
Ticio, arquitecto arrendatario (conductor) de la obra
II. La clave del caso
El dato relevante para resolver el caso es que la obra se contrata, no a precio alzado sino por unidad de obra. Ello quiere decir que, citando al jurista Javoleno, la obra consiste en servicios parciales que se hacen a criterio del dueño de la obra o arrendador.
Cayo, al poder supervisar las ejecuciones parciales de la obra, pudo haber ordenado que éstas se ajustaran a su criterio; no habiéndolo hecho, el arrendatario (Ticio) no debe responder de la imperfección de la obra.
Por otra parte, al haber prohibido el arrendador al arrendatario que terminase la obra, y correspondiendo a éste la aprobación de la misma, debe Cayo pagar, también, a Ticio el precio de la parte de la obra no realizada.
III. Acciones
Según Javoleno, Cayo podría emplear esta acción contra el arrendatario para pedir la indemnización debida por la obra defectuosa, salvo que se conviniera la retribución por unidades parciales. Como es éste el caso, Cayo no puede solicitar esta indemnización a Ticio.
Ticio se valdría de esta acción para reclamar el pago:
De la parte de la obra que el arrendador Cayo estima imperfecta pero que no corrige
De la parte de la obra que el arrendador Cayo ha impedido que se finalizara y cuya aprobación corresponde al arrendatario, quien debe entregar la obra terminada
IV. Reglas e instituciones
@ Arrendamiento de obra (locatio-conductio operis)
El arrendamiento que se analiza en el caso es un arrendamiento de obra en el que lo que el arrendador contrata es un resultado final (la construcción de una casa de piedra).
@ Arrendamiento de servicios (locatio-conductio operarum)
No es arrendamiento de servicios porque lo que constituye el objeto del contrato es la realización de una obra terminada y no la prestación de determinada actividad durante un cierto tiempo.
@ Arrendamiento de cosas (locatio-conductio rei)
No es arrendamiento de cosas; lo sería si el arrendador cediera el uso y disfrute de la casa construida a un arrendatario o inquilino.
V. Respuestas
Alfeno: Respondió que también la no terminada.
Javoleno: Si diste en arriendo la obra de modo que fuera el arrendatario quien tuviera que aprobar la obra, aunque se convino que se daría cierta cantidad por unidades de trabajo, no obstante, debe indemnizarte el arrendatario si la obra resultó defectuosa. Pues lo mismo da que se arriende la obra por un precio único o se arrienden unidades de trabajo, si el arrendatario debía entregar la obra terminada. Así, pues, podrá demandar por la acción de locación al arrendatario que hizo una obra defectuosa, salvo que se estableciese la retribución por servicios parciales de modo que la obra se fuera haciendo a criterio del dueño, pues, entonces no parece que el arrendatario deba responder de la imperfección de la obra.
Florentino: "La obra que se contrató en arriendo por un precio total, hasta que se apruebe, está a riesgo del arrendatario; pero lo que ha sido tomado en arriendo para ser entregado por pies o medidas estará a riesgo del arrendatario en tanto no se mida y en uno y otro caso el daño será del arrendador, si hubiera dependido de él que la obra no se apruebe o se mida. No obstante, si la obra se arruinase por fuerza mayor antes de ser aprobada estará a riesgo del arrendador, salvo que se hubiese establecido otra cosa; pues no se debe responder al arrendador en más de aquello que con su cuidado y esfuerzo habría conseguido";
Javoleno: "Si antes de que la obra estuviese aprobada para el arrendador fue destruida por alguna fuerza, corresponde el perjuicio al arrendador si la obra era tal que debiese ser aprobada".
Labeón: "Si el canal cuya construcción había tomado en arriendo y construido fue destruido por derrumbamiento antes de tu aprobación, el riesgo es tuyo. Paulo anota: es mejor decir que si aconteció por vicio del suelo el riesgo es del arrendador, pero si acaeció por defecto de la obra el perjuicio será tuyo."