Servidumbres prediales (servidumbres urbanas)
32. LA COLUMNA QUE SOSTIENE
LA CASA VECINA
«Cayo tiene una casa que está gravada con la servidumbre de sostener la carga vecina (ius oneris ferendi) de Ticio lo que se realiza mediante una columna de piedra. La columna se deteriora y Ticio reclama de Cayo que sustituya la columna por otra nueva que sostenga la casa».
Paulo, 5 epit. Alfeni dig. D.8.2.33.
I. Partes en litigio
- Cayo: propietario de la casa gravada con la servidumbre de sostener el peso de la casa vecina.
- Ticio: propietario de la casa vecina titular de la servidumbre.
II. La clave del caso
La resolución del caso de la columna que sostiene la casa vecina depende de si se estima que la reparación de la columna es un deber asociado a la servidumbre o, si por el contrario, la servidumbre de soportar el peso del edificio contiguo no puede consistir en ninguna obligación de hacer para el propietario del edificio gravado con tal servidumbre (aplicación de la regla "servitus in faciendo consistere nequit")
Según algunos juristas, la obligación de reparar la columna debe considerarse como una consecuencia de la servidumbre y no su contenido mismo. El jurista Alfeno afirma que cuando al constituirse la servidumbre se escribe "que la pared que ha de soportar la carga siga como ahora está", se expresa claramente que el propietario de la pared debe mantenerla en buen estado.
Aquilio Varo, reconoce el derecho de obligar al dueño a reparar la pared, no obstante, esta servidumbre no la debe la persona sino la cosa y puede el dueño liberarse de ella abandonando tal cosa.
III. Acciones
A) De Ticio contra Cayo:
Ticio reclamaría mediante esta acción que se reparara la columna sobre la que se apoya su casa, por considerar que corresponde al propietario de la columna el deber de mantenerla en el estado necesario para que cumpla su fin.
No procede el ejercicio de esta acción por cuanto no está en juego en el presente caso el derecho de propiedad, sino el de servidumbre.
A) De Cayo contra Ticio:
Cayo, considerando que la servidumbre de soportar el peso de la casa vecina ("ius oneris ferendi") no puede, como el resto de servidumbres, consistir en una obligación de hacer, respondería con esta acción a la pretensión de Ticio de que se reparara la columna deteriorada con cargo al propietario de la casa sobre la que pesa la servidumbre.
La invocación de Cayo a la regla general "servitus in faciendo consistere nequit" no prosperaría porque la reparación de la columna no es el objeto de la servidumbre sino una consecuencia de la misma.
IV. Reglas e instituciones
@ Servidumbre predial urbana de sostener el peso de la casa vecina (ius oneris ferendi).
Existe este tipo de servidumbre predial urbana que conlleva para el propietario de la columna el deber de:
- tolerar que el propietario de la casa vecina sostenga la carga sobre la columna.
- reparar la columna a sus expensas.
@ Derecho de apoyo de viga (ius tigni immittendi).
La servidumbre descrita en el caso consiste en permitir que la carga de la casa contigua se apoye en un muro o columna propios, y no en que la viga de sostenimiento de la casa vecina se encaje dentro de la casa propia.
@ Regla "servitus in faciendo consistere nequit".
Según algunos juristas, la obligación de reparar la columna debe considerarse como una consecuencia de la servidumbre y no su contenido mismo, de forma que no es de aplicación esta regla.
@ Limitaciones legales de la propiedad.
En el caso no se alude a este tipo de limitaciones legales de la propiedad que se derivan de las relaciones de vecindad y que se dirigen a evitar prácticas que puedan resultar molestas para los vecinos (incinerar, exhumar cuerpos, etc) y que difieren del derecho de servidumbre.
V. Respuestas
Alfeno, Paulo: Debe reponer la columna que soportaba la carga de la casa vecina aquél de quien fuese la casa gravada con la servidumbre, no aquél que quiera imponerla; porque cuando en la cláusula relativa a la casa se ha escrito así «que la pared que ha de soportar la carga siga tal como ahora ésta», se expresa con bastante claridad que indefinidamente debe haber pared. Ahora bien, con estas palabras no se quiere decir que indefinidamente exista la misma pared lo que ciertamente sería imposibl.e, sino que indefinidamente existe una pared de las mismas características que soporte la carga; del mismo modo que si uno le hubiese garantizado a otro que le constituiría la servidumbre de soportar la carga, en caso de que desapareciera la cosa que presta servidumbre y soporta su carga, deberá poner otra en su lugar.
A. Galo, Ulpiano: También nos compete la acción por la servidumbre que se hubiese impuesto para cargar nuestra casa sobre la del vecino; tanto para que soporte la carga como para que repare el edificio «sobre el que carga» dentro de los límites expresados al imponerse la servidumbre. Y piensa «Aquilio» Galo que no puede imponerse una servidumbre para que alguien quede obligado a hacer algo, sino para que no me lo prohíba hacer, porque en todas las servidumbres la reparación corresponde a quien afirma que la servidumbre le favorece, no a aquél a quien pertenece la cosa sirviente; pero en el tipo de la referida servidumbre prevaleció la opinión de Servio, de que se pueda reclamar el derecho de obligar al adversario a reparar la pared a fin de que soporte la carga. Pero escribe Labeón que esta servidumbre no la debe la persona sino la cosa, y que así es lícito al dueño liberarse abandonando la cosa.