Contratos de buena fe (compraventa)

64. LA VENTA DE LOS PREDIOS EN LITIGIO

  

«El comprador (Cayo) de unos predios, sospechando que Numeria y Sempronia habían de promover una controversia, pactó con el vendedor (Ticio) que una parte del precio quedaría en sus manos hasta que el vendedor diese un fiador al comprador. Posteriormente, el vendedor añadió una cláusula de que si no pagaba todo el precio en determinada fecha, y el vendedor no quería vender los predios aquellos, se tendrían como no vendidos. Entretanto, el vendedor vendió a una de las mujeres litigantes e hizo una transacción con la otra, para que el comprador poseyese los predios sin discusión. Se preguntó si al no haberse dado fiador ni pagado todo el precio en el plazo según la cláusula, los predios quedaban como no vendidos».

Escévola, 7 dig. D. 18.5.10.1

 

I. Personas que intervienen en el caso

- Cayo, comprador de los predios en litigio

- Ticio, vendedor de los predios

- Numeria y Sempronia, promotoras de la controversia sobre los fundos vendidos.

 

II. La clave del caso

Se trata de conocer en este caso si es aplicable la cláusula commissoria al contrato de compraventa. Esta cláusula debe interpretarse en relación con el resto de pactos contenidos en el contrato; hay que tener en cuenta que Cayo, el comprador, como medida de garantía, acuerda con Ticio, el vendedor, que una parte del precio quedaría en sus manos hasta que éste presentara un fiador. El impago de Cayo en el plazo debido no se ha de considerar como un incumplimiento de sus obligaciones que da lugar a la aplicación de la cláusula commissoria, sino una consecuencia del incumplimiento de Ticio (quien no presenta un fiador en plazo) que deja sin efecto la citada cláusula.

Diferente sería el supuesto en que, habiendo presentado Ticio un fiador, Cayo no hubiera completado el pago del precio en el momento acordado, caso éste en el que se rescindiría la compraventa en aplicación de la cláusula commissoria.

 

III. Acciones y excepciones

@ actio empti 

La actio empti es la que tiene el comprador para reclamar el cumplimiento del contrato o la devolución del precio. En este caso no procede porque los predios fueron entregados.

@ actio venditi 

Es la acción que tiene el vendedor para exigir el pago del precio no pagado por el comprador. Procede si Cayo no paga.

@ reivindicatio 

Si fuera aplicable la cláusula commissoria, Ticio podría ejercitar esta acción para recuperar los predios que entrego a Cayo por cuanto la compraventa se habría rescindido y el comprador, Cayo, carecería de medios procesales de defensa en forma de excepción ante la reclamación del vendedor. No obstante, hay que interpretar esta cláusula en relación con el resto de pactos y, en particular, con aquel que determina que el precio restante se abonará por el comprador una vez el vendedor presente fiador.

Hay que recordar que el vendedor sigue siendo propietario ya que la compraventa sólo transmite la pacífica posesión y que la propiedad no se adquiere sino en un momento posterior a la compraventa una vez que han transcurrido los plazos requeridos para usucapir.

@ actio Publiciana 

Cayo tendría la acción Publiciana para defender su posesión frente al vendedor o frente a terceros. Por ella, el pretor finge que han transcurrido los dos años necesarios para la usucapión.

@ exceptio rei venditae et traditae 

Si fuera aplicable la cláusula commissoria, Ticio podría ejercitar la acción reivindicatoria para recuperar los predios que entregó a Cayo por cuanto la compraventa se habría rescindido y el comprador, Cayo, carecería de medios procesales de defensa en forma de excepción ante la reclamación del vendedor.

No obstante, hay que tener en cuenta que:

- esta cláusula debe interpretarse en relación con el pacto de que el vendedor debe aportar un fiador que garantice el cumplimiento de sus obligaciones de forma que, hasta ese momento, no le es exigible al comprador el abono del resto del precio.

- los predios han sido entregados

En consecuencia, el comprador puede oponer esta excepción a la reivindicatio del vendedor.

@ exceptio doli 

Procede porque puede apreciarse mala fe en la reclamación del vendedor.

 

IV. Instituciones y reglas

@ compraventa 

Existe compraventa entre Cayo y Ticio sobre unos predios en litigio.

@ pacto de lex commissoria 

Se añade al contrato un pacto de lex commissoria.

@ pacto de arras 

No existen arras, pues la cantidad entregada por Cayo debe considerarse parte del precio que debe pagar y no objeto de un pacto de arras de forma que esta cantidad de dinero deba servir como garantía del cumplimiento del contrato (arras penitenciales) o como prueba de su existencia (arras confirmatorias).

@ mora emptoris 

El retraso o mora en pagar el precio del comprador puede considerarse como consecuencia de la mora del vendedor en presentar un fiador.

@ mora venditoris 

Existe una mora o retraso del vendedor en presentar un fiador.

@ fianza 

Se acuerda por las partes que una tercera persona o fiador asuma la garantía de que el vendedor cumplirá con su obligación respecto a la entrega de los predios.

@ transacción 

La transacción es el acuerdo entre los litigantes para evitar el litigio.

 

V. Respuesta

 Escévola: Si se convino que no se pagase el precio antes de que fuese dado un fiador de la venta y ello no se hubiese cumplido, no habiéndolo impedido el comprador, no puede tener efecto la última cláusula.

 

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