Servidumbres prediales (usufructo y habitación)

34. EL USUFRUCTO DE LA CASA VIEJA

  

«Silvio nombró heredero a Calixto y dejó el usufructo de su casa a Lacinia. A la muerte de Silvio la casa se vino abajo de vieja y Calixto la reconstruyó. Lavinia reclama la casa y Calixto se opone alegando que la casa del testador era vieja y no valía nada».

Celso, 18 dig. ap. Ulpiano, 17 Sab, D.7.1.7.2.

 

I. Personas mencionadas en el caso

- Silvio: testador

- Calixto: heredero

- Lavinia: usufructuaria de la casa

 

II. La clave del caso

El caso del usufructo de la casa vieja plantea la cuestión de si es exigible que el nudo propietario o el usufructuario asuman los gastos necesarios para la reparación de la casa vieja.

 

En la clasificación romana de los tipos de gastos que pueden realizarse sobre una cosa, se distingue entre:

a) gastos necesarios, es decir, aquellos gastos sin los que la cosa se perdería.

b) gastos útiles o beneficiosos, que no aseguran la existencia de la cosa pero sirven para aumentar su productividad o su valor.

c) gastos voluntarios, que solo sirven para adornar la cosa, tales como surtidores, estucos, pinturas...

 

En lo que se refiere al usufructo, se impone al usufructuario el deber de conservar la cosa que se le entregó en buen estado, debiendo realizar las reparaciones ordinarias o módicas, no estando obligado a asumir las reparaciones extraordinarias.

Tal como afirman los juristas clásicos que opinan sobre el caso, Lavinia, la usufructuaria no está obligada a reconstruir la casa vieja por exceder esta obra del concepto de reparación ordinaria (como podría ser tapar una grieta en un muro o reponer unas tejas caídas, por ejemplo).

El nudo propietario, Calixto, tampoco puede ser obligado a reconstruir a sus expensas una casa derruida, ahora bien, si emprende esta obra, debe permitir que el usufructo de la casa corresponda a Lavinia según se dispuso en el legado de Silvio.

 

III. Acciones y excepciones

@ vindicatio ususfructus

El nudo propietario, Calixto, no puede ser obligado a reconstruir a sus expensas una casa derruida, ahora bien, si emprende esta obra, debe permitir que el usufructo de la casa corresponda a Lavinia según se dispuso en el legado de Silvio.

En el caso de que Calixto, una vez realizada la obra, se negara a permitir que la usufructuaria disfrutara de su derecho, ésta puede interponer esta acción para impedir que el nudo propietario continuara impidiendo u obstaculizando el uso de la casa.

@ reivindicatio

En el legado vindicatorio, el legatario puede reclamar la propiedad de la cosa dejada en legado a quien esté en posesión de ella, pues la cosa se hace del legatario, por el simple acto dispositivo del testador y sin que se requiera la intervención del heredero.

Hay que tener en cuenta, no obstante, que el caso se refiere a un legado de usufructo en el que no se adquiere la propiedad de la cosa, sino un mero derecho de uso y disfrute de la misma. En consecuencia, el ejercicio de esta acción por parte del legatario tiene por objeto reclamar el derecho que le corresponde sobre la casa (que es el de usufructo y no el de propiedad).

@ actio Publiciana

No se discute en este caso de la adquisición de la casa por usucapión. No procede esta acción.

@ condictio

No procede el ejercicio de esta acción porque lo que está en juego en el caso del usufructo de la casa vieja no es la reclamación de una cantidad de dinero, finalidad de la condictio, sino el derecho al uso y disfrute de la casa por parte de Lavinia.

@ exceptio iusti dominii

Calixto puede oponer esta excepción si Lavinia reclamara la propiedad de la casa mediante una reivindicatio si el legado hubiera sido vindicatorio en vez de un legado de usufructo. La voluntad del testador fue la de conceder la propiedad de la casa a Calixto y el usufructo de la misma a Lavinia.

No se hace necesario oponer esta excepción porque Lavinia carece de acción para reivindicar la propiedad de la casa, tan solo para reclamar el pacífico disfrute de la misma.

@ exceptio doli

No puede apreciarse mala fe en la reclamación de los derechos de Lavinia. No puede oponer Calixto esta excepción.

 

IV. Instituciones y reglas

@ herencia

Hay herencia a favor de Calixto.

@ legado de usufructo

La finalidad original del usufructo era la de atender a la viuda del difunto para que siguiera disfrutando de los mismos bienes que ya tenía en vida del paterfamilias sin perjudicar el derecho a la herencia de los hijos.

En este caso, el bien que se deja en usufructo mediante legado de Silvio es la casa que posteriormente se derrumba. La constitución del usufructo mediante legado es una de las formas de constitución de este derecho real sobre cosa ajena.

@ reparaciones (impensas necesarias, útiles y voluptuarias)

Se trata de una impensa necesaria que el nudo propietario no estaría obligado a hacer pero que si la hace el usufructuario tiene derecho a habitar la casa.

@ propiedad y usufructo del solar

Si el bien que se hubiera dejado en usufructo hubiera sido un solar en lugar de una casa, habría que haber tenido en cuenta otras reglas del Derecho Romano.

 

Concretamente, Labeón y Ulpiano sostienen que el nudo propietario no puede edificar una casa sobre el solar que está en usufructo de otra persona atendiendo, quizá, a que la elección del uso que se deba dar a ese terreno corresponde al usufructuario y por este motivo es necesario el permiso de éste para realizar esta obra.

 

V. Respuestas

Celso: Plantea la cuestión de hasta donde llega la reparación ordinaria, dado que el usufructuario no tiene que reconstruir la casa que se venga abajo de vieja. Si la casa se vino abajo de vieja, ninguno está obligado a reconstruirla, aun cuando si el heredero la hubiese reconstruido tendría que permitir que la usase el usufructuario.

 

Labeón: El dueño no puede levantar la construcción contra tu voluntad, lo mismo que no puede edificar en un solar cuyo usufructo se legó. Opinión que juzgo exacta.

 

Ulpiano:.Si se lega el usufructo sobre cosas inmuebles, una casa por ejemplo, la renta que produzca pertenece al usufructuario, y lo mismo cualquier ventaja que se derive de la construcción del solar o de cualquier elemento de los que integran la casa. De acuerdo con esto, pareció procedente dar al usufructuario la entrada en posesión de la casa vecina por razón de daño temido, y que el usufructuario llegara a poseerla como dueño,si se resistía a dar la caución de daño temido, y conservara este derecho aun después de la extinción del usufructo. Por esta razón escribe Labeón que el dueño no puede levantar la construcción «que tienes en usufructo» contra tu voluntad, lo mismo que no se puede edificar en un solar cuyo usufructo se legó, opinión que juzgo exacta.

 

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