Servidumbres prediales (servidumbres urbanas)
30. EL LEGADO DE LA CASA
SIN LUCES Y SIN ENTRADA
«Gauro consultó a Marcelo: Yo (Gauro) tengo dos casas de las cuales te (a Ticio) legó una. El heredero (Ulpio) eleva la altura de la otra y quita luces a la tuya. La casa legada no tiene camino de acceso. ¿Qué acción podrás ejercitar contra él? ¿Crees que hay diferencia entre que eleve la altura de la casa que ya era suya o la de la casa que heredó ? También te pregunto sobre este extremo: ¿Acaso el heredero está obligado a dar entrada por las casas ajenas a la casa que se legó como suele preguntarse cuando se legó el usufructo de un lugar al cual no puede llegarse sino por otro ajeno?».
Marcelo, 4 dig. D.8.2.10
I. Partes que intervienen en litigio
- Gauro: propietario de las dos casas y testador.
- Ticio: legatario de una de las casas.
- Ulpio: heredero de Gauro que quita las vistas a la casa de Ticio y no le permite la entrada.
II. La clave del caso
En el presente caso, el testador no constituye ninguna servidumbre a favor de la casa legada a Ticio, por lo que es necesario determinar si, no obstante esta omisión, existe alguna de las servidumbres antes mencionadas.
Marcelo, al dar una respuesta a este caso, aporta una solución de equidad que se resume en lo siguiente:
- existe servidumbre de paso pues sin acceso a la casa de Ticio, el legado no puede disfrutarse.
- no existe servidumbre de no elevación de la edificación contigua pues no se ha estipulado de esta forma, si bien solamente se permite quitar luces a la casa legada y oscurecerla de modo que no se le prive absolutamente de luz.
III. Acciones
Ticio reclamaría mediante esta acción el reconocimiento de su derecho de servidumbre de paso y de no elevar la edificación, considerando que conforme a la equidad, debe dársele, al menos, el derecho de paso a su propiedad a través de la de Gauro.
Ticio podría interponer esta acción contra quien quisiere desposeerle de la casa legada, si bien no procede el ejercicio de esta acción por cuanto no está en juego en el presente caso el derecho de propiedad, sino el de servidumbre.
No procede esta acción pues Ticio adquiere la casa por legado y no porque esté en vías de usucapirla.
Ticio dispone de una acción más específica para el reconocimiento de su derecho, por lo que no es necesario interponer la actio doli.
Ulpio, considerando que el testador no ha constituido servidumbres sobre su edificio, interpondría esta acción contra las reclamaciones de Ticio. No obstante, los juristas reconocen a Ticio la servidumbre de paso siguiendo un criterio de equidad.
IV. Reglas e instituciones
Existe una herencia de Gauro a favor de Ulpio.
Este legado es un legado vindicatorio de forma que la casa se hace propiedad del legatario sin necesidad de que el heredero constituya el derecho a favor de aquel, tal como sucede en el legado damnatorio.
No existe un legado damnatorio mediante el que se ordene a Ulpio que entregue a Ticio la casa legada.
@ servidumbre de paso (s. itineris)
En el presente caso, el testador no constituye ninguna servidumbre a favor de la casa legada a Ticio, por lo que es necesario determinar si, no obstante esta omisión, existe alguna de las servidumbres antes mencionadas.
El jurista Marcelo aporta una solución de equidad de forma que reconoce el derecho de servidumbre de paso pues sin acceso a la casa de Ticio, el legado no puede disfrutarse.
@ servidumbre de vistas (s. altius non tollendi)
No existe servidumbre de no elevación de la edificación contigua pues no se ha estipulado de esta forma, si bien solamente se permite quitar luces a la casa legada y oscurecerla de modo que no se le prive absolutamente de luz.
No hay legado de usufructo, pero los juristas comparan la situación del legatario de esta casa a la del usufructuario.
La consecuencia que se extrae de esta equiparación es que, al igual que el legatario de usufructo tendría acceso a través del terreno ajeno a la finca dejada en usufructo porque de otra manera el legado carecería de efectividad, el propietario de la casa legada tiene a su favor la servidumbre de paso a través de la casa de Ulpio.
V. Respuestas
Marcelo: Gauro <consultó> a Marcelo: Yo tengo dos casas de las cuales te lego una, el heredero eleva la altura de la otra y quita luces a la tuya; ¿qué acción podrás ejercitar contra él? ¿crees que hay diferencia entre que eleve la altura de una casa que ya era suya o la de la casa que heredó? También te pregunto sobre este extremo: ¿acaso el heredero está obligado a dar entrada por las casas ajenas a la casa que se legó como suele preguntarse cuando se legó el usufructo de un lugar al cual no puede llegarse sino por otro ajeno ?
Respondió Marcelo: si el que tenía dos casas legó una, no hay duda que el heredero elevando la altura de la otra puede quitar luces a la casa legada. Lo mismo ha de decirse si a uno le hubiese legado una casa y a otro el usufructo de la otra. Pero no siempre es aplicable el razonamiento del acceso, porque sin acceso es nulo el usufructo legado, en tanto es posible habitar en la casa oscura. Además también ha de darse acceso al lugar que se legó en usufructo porque cuando se ha dejado la servidumbre de toma de agua también se da acceso <al lugar de donde se toma>. Pero solamente se permite quitar luces a la casa legada y oscurecerla de modo que no se le prive absolutamente de luz sino que se deje a sus habitantes la precisa para usar razonablemente de ella con la luz del día.
Paulo: La servidumbre de luces consiste en que se vea el cielo. Hay diferencia entre la de luces y la de vistas, ya que la de vistas es posible sobre lugares inferiores, y la de luces no.
Juliano: El que tenía dos locales juntos, los legó a dos legatarios sepaMin D.33.3. 1.: radamente. Si hubiese sobreedificado en el más elevado sobre el más bajo, se preguntaba si se contenta en el <legado> del local más alto la servidumbre de soporte sobre el de abajo. Respondí que sí parecía haberse impuesto tal servidumbre. Juliano anota: es discutible que esto sea cierto si no se ha impuesto la servidumbre expresamente o no se ha legado diciendo «doy y lego mi local tal como actualmente está».