Contratos de buena fe (compraventa)

63. LA VENDEDORA QUE NO COMPARECE

  

ĞUna mujer vendió a Cayo Seyo unos fundos y, recibida una cantidad a título de arras, se fijaron los plazos para el pago del precio restante. Se pactó (expresamente) que si el comprador Cayo Seyo no los cumpliese perdería las arras y las fincas rústicas quedarían como no compradas. En los días establecidos, Cayo Seyo notificó a la mujer que él estaba dispuesto a pagar el precio restante y consiguió una bolsa cerrada y sellada conteniendo el dinero, pero faltó la vendedora. Al día siguiente, fue notificado a (Cayo Seyo) que no pagase a la mujer antes de satisfacer al fisco (del que era deudora). Se preguntó si los fundos estarían en situación de ser reivindicados por la vendedora en virtud del convenio de ventağ.

Escévola, 7 dig. D.18.3.8

 

I. Personas que intervienen en el caso

- Mujer vendedora del fundo que tiene una deuda con el fisco

- Cayo Seyo, comprador del fundo que abona el precio al fisco

 

II. La clave del caso

La duda que plantea el caso y de cuya respuesta depende su resolución es la de si el contrato de compraventa se ha perfeccionado pese a :

- la introducción de una cláusula de lex commisoria

- la incomparecencia de la mujer en el momento de la entrega del resto del precio por parte del comprador

- la deuda que la vendedora tiene pendiente con el fisco.

 

La respuesta debe ser afirmativa: existe un contrato de compraventa entre la mujer y Cayo Seyo que no se ve afectado por las circunstancias antes descritas. Hay que tener en cuenta que el pacto de la Lex Commisoria se cumple con la entrega de la cantidad pendiente mediante su consignación.

 

Por otra parte, Cayo Seyo entrega parte del precio del fundo al fisco para así satisfacer la deuda que recae sobre la vendedora.

 

III. Acciones y excepciones

@ actio empti 

La actio empti es la acción que tendría el comprador Cayo Seyo para exigir de la vendedora el cumplimiento del contrato o la devolución del precio con indemnización de los daños y perjuicios causados. Como el fundo fue entregado por la vendedora no tiene sentido pedir el cumplimiento del contrato y tampoco al vendedor parece interesarle la rescisión del contrato con la devolución del precio. Por todo ello no procedería esta acción.

@ actio venditi 

La actio venditi es la acción que tendría la vendedora para exigir el pago del precio, pero Cayo Seyo lo paga, por lo que no sería procedente esta acción.

@ reivindicatio 

El jurista pregunta precisamente por la procedencia de esta acción. En principio, la vendedora sigue siendo propietaria ya que la compraventa sólo transmite la pacífica posesión. Por ello puede utilizar esta acción. Cayo Seyo opondría una excepción de dolo o de cosa vendida y entregada.

 

Hay que recordar que la propiedad no se adquiere sino en un momento posterior a la compraventa una vez que han transcurrido los plazos requeridos para usucapir

@ actio Publiciana 

Cayo Seyo tendría la acción Publiciana para defender su posesión frente a la vendedora o frente a terceros. Por ella, el pretor finge que han transcurrido los dos años necesarios para usucapión.

@ condictio 

No procede la condictio por no tratarse de crédito o préstamo.

@ exceptio rei venditae et traditae 

Cayo Seyo puede oponer a la reivindicatio de la vendedora esta excepción de cosa vendida y entregada.

@ exceptio doli 

También puede oponer en lugar de la anterior una excepción de dolo por cuanto la conducta de la vendedora puede calificarse como maliciosa.

 

IV. Instituciones y reglas

@ compraventa 

Existe un contrato de compraventa entre la mujer y Cayo Seyo.

@ mora emptoris 

La mora emptoris es el retraso voluntario en el cumplimiento de la obligación por parte del comprador. Aquí no existe retraso del comprador ya que Cayo Seyo paga el precio convenido en el plazo fijado mediante su consignación.

@ mora venditoris 

Existe una mora venditoris o retraso voluntario de la mujer, ya que ésta no se presenta a recibir el precio pactado

@ deuda de la mujer al fisco 

La mujer es deudora del fisco, pero Cayo Seyo no tiene obligación alguna de pagar por ella.

@ sociedad 

No existe sociedad, no se produce aportación de bienes para una explotación común con el fin de repartir ganancias.

@ gestión de negocios 

Si Cayo Seyo paga al fisco puede considerarse como un gestor de negocios de la mujer sin mandato de ella.

@ lex commissoria: condición resolutoria 

El pacto o cláusula de lex commissoria consiste en el convenio de que la compraventa se rescinde si el comprador no paga el precio en el tiempo fijado. Opera como una condición resolutoria, es decir, como el hecho futuro e incierto (que el comprador no pague), del que se hace depender la resolución de la compraventa.

@ in diem addictio 

El pacto de in diem addictio, por el que el vendedor se reserva la facultad de rescindir el contrato si en un determinado plazo recibe una oferta mejor, no se da en este caso.

@ pacto de arras 

El pacto de arras, por el que se anticipa una parte del precio, como señal, se da en el caso. Las arras que se mencionan son arras penitenciales, es decir, aquellas que sirven como señal de un negocio de forma que el incumplimiento por parte del comprador implica su pérdida y el del vendedor, la obligación de devolver al comprador el doble de la cantidad entregada.

@ depósito o consignación del precio 

El comprador Cayo Seyo consigna el precio al no presentarse la vendedora. La consignación se admite como medio de pago para evitar la aplicación del pacto de la lex commissoria cuando se produce la mora del vendedor, como sucede en este caso.

 

V. Respuesta y solución razonada

 Escévola: Según los datos propuestos, el comprador no ha incumplido la cláusula de venta.

 

A) Cayo Seyo gana el litigio, al demostrar que ha cumplido con sus compromisos.

Correcta: la duda que plantea el caso es la de si el contrato de compraventa se ha perfeccionado pese a :

- la introducción de una cláusula de Lex Commisoria

- la incomparecencia de la mujer en el momento de la entrega del resto del precio por parte del comprador

- la deuda que la vendedora tiene pendiente con el fisco.

 

La respuesta debe ser afirmativa: existe un contrato de compraventa entre la mujer y Cayo Seyo que no se ve afectado por las circunstancias antes descritas. Hay que tener en cuenta que el pacto de la Lex Commisoria se cumple con la entrega de la cantidad pendiente mediante su consignación.

 

Por otra parte, Cayo Seyo entrega parte del precio del fundo al fisco para así satisfacer la deuda que recae sobre la vendedora.

B) La vendedora consigue reivindicar el fundo.

Incorrecta, no se aplica la cláusula de Lex Commissoria porque la consignación del precio es una forma de pago,

C) El fisco se queda con el fundo.

Incorrecta, Cayo Seyo es el poseedor del fundo tras la formalización del contrato de compraventa y goza de la protección del pretor.

 

 

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