Servidumbres prediales (servidumbres urbanas)

29. EL ARBOL QUE IMPIDE LAS VISTAS

  

«Cayo, propietario de una casa, gravada con la servidumbre de no poder elevar la edificación a favor de la casa de Ticio, planta un árbol junto a su casa que impide las vistas de su vecino Ticio. Pasados dos años sin que Ticio proteste, Cayo alega la extinción de la servidumbre e inicia las obras de un nuevo piso».

Pomponio, 26 ad Q.M. D.8.2.7

 

I. Partes que intervienen en el litigio

- Cayo, propietario del predio sirviente, planta un árbol que impide las vistas a Ticio.

- Ticio, propietario del predio dominante, titular de la servidumbre de vistas.

 

II. La clave del caso

La clave del caso se encuentra en determinar si se ha extinguido por no uso la servidumbre de no elevar una edificación.

 

Al respecto caben dos respuestas:

a) Cayo, al plantar el árbol está realizando un acto contrario a la servidumbre de luces o vistas. Ticio, al tolerar esta conducta -no protesta durante dos años, plazo requerido para la usucapión de la libertad o usucapio libertatis- está renunciando a su derecho de servidumbre de forma que, una vez éste extinguido, es posible realizar las obras de nuevo piso.

b) El árbol no puede equipararse al edificio en lo que se refiere al derecho de servidumbre. Por una parte, el hecho de que Ticio tolere la plantación de un árbol no es asimilable a la tolerancia de la elevación de un piso pues, como afirma Quinto Mucio, el árbol no mantiene inalterado su mismo estado y posición. Por otro lado, el jurista Javoleno distingue entre la servidumbre de vistas -que puede ser obstaculizada por la plantación de jardines- y la de no elevar la altura de edificaciones.

 

Esta última servidumbre solo se extingue por no uso cuando el edificio sobre el que pesa esta carga eleva efectivamente su altura y el propietario vecino no reclama.

 

En consecuencia, puede afirmarse que existe en el caso una servidumbre de no elevar el edificio (ius altius non tollendi) que no se extingue por no uso.

 

III. Acciones

A) de Ticio contra Cayo:

@ vindicatio servitutis (actio confessoria)

Ticio reclamaría mediante esta acción el reconocimiento de su derecho de servidumbre considerando que éste no se ha extinguido por no uso.

@ reivindicatio

No procede el ejercicio de esta acción por cuanto no está en juego en el presente caso el derecho de propiedad, sino el de servidumbre.

@ actio doli

Existen a favor deTicio acciones más específicas que hacen innecesario acudir a esta acción.

@ actio iniuriarum

No puede apreciarse en este caso un delito de injurias que dé lugar al ejercicio de esta acción.

@ operis novi nuntiatio

Previamente al ejercicio del interdicto que Ticio podría solicitar al pretor para derruir la edificación por encima de la altura, debe denunciarse al pretor la obra nueva.

@ interdicto demolitorio

Considerando que no se ha extinguido la servidumbre de elevar la altura que recae sobre el edificio de Cayo y que, por otra parte, no se han concluido las obras del nuevo piso, Ticio puede pedir al pretor que le conceda este interdicto con el fin de derruir la elevación de la casa vecina.

 

B) De Cayo contra Ticio:

@ actio negatoria

Cayo, considerando que la servidumbre de no elevar la edificación se ha extinguido por no uso, interpondría esta acción contra las reclamaciones de Ticio. No obstante, la acción de Cayo no prosperaría porque Ticio no ha dejado de usar la servidumbre de no elevar la edificación.

@ interdicto uti possidetis

No se trata en este caso de una disputa en torno a la posesión de los inmuebles, sino de si existe o no una servidumbre.

 

IV. Reglas e instituciones

@ servidumbre urbana de no elevar la edificación (servitus altius non tollendi)

Existe entre las dos casas una servidumbre predial urbana de no elevar la edificación que no debe confundirse con la servidumbre de vistas.

@ prescripción extintiva de la servidumbre por no uso -usucapio libertatis

No se ha extinguido por no uso esta servidumbre porque tiene diferente naturaleza la plantación de un árbol que puede suponer la obstaculización de la servidumbre de vistas que la elevación de un piso.

Esta última servidumbre solo se extingue por no uso cuando el edificio sobre el que pesa esta carga eleva efectivamente su altura y el propietario vecino no reclama.

En consecuencia, puede afirmarse que existe en el caso una servidumbre de no elevar el edificio (ius altius non tollendi) que no se extingue por no uso.

@ dolo

Es aventurado apreciar malicia en la acción de Cayo.

@ limitaciones legales de la propiedad por relaciones de vecindad

No son de aplicación al caso este tipo de limitaciones entre las que se pueden mencionar las de no incinerar sin permiso a menos de sesenta pies del edificio más próximo.

 

V. Respuestas

Q. Mucio: Lo que se afirma de que yo puedo conseguir la libertad por usucapión, para mi edificio, dice Mucio que no lo conseguiré igualmente si hubiese tenido plantado en el mismo lugar un árbol «que impida la servidumbre», y tiene razón, porque el árbol no conserva inalterado su mismo estado y posición, como la pared, debido a la actividad natural del árbol.

 

Javoleno: Los edificios gravados con la servidumbre de no elevar su altura, pueden tener jardines que sobrepasen la altura señalada. Pero no si se trata de la servidumbre de vistas y los jardines han de obstaculizarla.

 

Ulpiano: El que quiera quitar luces a los vecinos, o hacer cualquier otra cosa contra su comodidad debe saber que debe conservar la estructura y el estado de los edificios anteriores. Si tú y tu vecino no os pusisteis de acuerdo acerca de la altura a que deben levantarse los edificios que mandaste construir, podrás tomar un árbitro.

 

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