Propiedad y posesión (condominio)

22 LA VENTA DEL FUNDO DIVIDIDO Y ADJUDICADO

  

"Tú (Cayo) has vendido (a Sempronio) parte del fundo, que tenías en común con Ticio y antes de hacer el acto de entrega te viste forzado a aceptar el juicio de división de cosa común ¿Qué obligaciones tendrás tú y cuáles el comprador, Sempronio ?"

Celso, cit. por Ulpiano, 32 ed.

D.19.1.13.17.

 

I. Personas que intervienen en el litigio

- Cayo: copropietario del fundo y vendedor de su parte a Sempronio

- Ticio: copropietario del fundo con Cayo

- Sempronio: comprador de la parte del fundo de Cayo

 

II. La clave del caso

Se analizan en el caso las consecuencias de la venta de una parte de una cosa en condominio antes de procederse a su división y adjudicación.

 

En el caso, esta división y concreción de la cuota puede consistir:

a) en atribuir el fundo a uno sólo de los copropietarios, debiendo éste compensar al otro por la pérdida de su derecho sobre la cosa,

b) dividir el fundo en proporción a las cuotas de cada uno,

c) ordenar la venta del fundo y el reparto del dinero (bien naturalmente divisible) entre los copropietarios en proporción a las cuotas de cada uno.

 

Como más adelante veremos, la forma en que se concrete la división determinará una u otra solución al caso.

 

III. Acciones y excepciones

@ actio communi dividundo

Pueden ejercitar esta acción los dos copropietarios del fundo pues ambos pueden tener interés en que la copropiedad sobre una cosa común se transforme en una propiedad ordinaria sobre una parte de la misma. Hay que recordar que, según la concepción privatista del Derecho Romano, las situaciones de copropiedad, si bien se encontraban reguladas jurídicamente, no eran favorecidas por el mísmo.

 

Esta acción, puede ser ejercitada por y contra los condueños y tiene por finalidad que se concrete la cuota ideal que éstos tienen respecto de la cosa común.

@ reivindicatio

Sempronio, comprador del fundo, no se hace propietario del mismo hasta que no transcurra el tiempo de usucapión necesario para transmitir la pacífica posesión que le transmite el vendedor en legítima propiedad.

No puede ejercitar esta acción para reclamar sus derechos como comprador, sino la actio empti.

@ actio Publiciana

Esta acción protege al poseedor que está en vías de usucapir una cosa y es privado injustamente de su posesión; al no ser propietario civil, no puede ejercitar la acción reivindicatoria y, para remediar esta situación injusta, el pretor concede esta acción que no implica otra cosa que la ficción de que ha transcurrido el tiempo necesario para usucapir la cosa.

No procede el ejercicio de esta acción en este caso pues, tal como se menciona en el mismo, no ha iniciado la posesión del fundo.

@ actio empti

Esta acción puede ser ejercitada por Sempronio, en tanto comprador, contra Cayo, en cuanto vendedor de una parte de un fundo que tenía en condominio con Ticio.

 

Esta acción persigue que el vendedor entregue al comprador la cosa vendida y que le garantice el disfrute pacífico de la misma. Como la cosa vendida es una parte de un fundo tenido en copropiedad, para determinar la procedencia de esta acción es necesario distinguir entre las posibles formas que puede revestir la adiudicatio del juez:

a) El fundo se adjudica en su totalidad a Ticio y éste da una cantidad a Cayo como indemnización por la cuota que tenía sobre el fundo.

En este caso, la cantidad percibida por Cayo es a la que tendría derecho Sempronio en concepto de compensación por no haber podido Cayo hacer entrega de la cosa vendida y es el ejercicio de la actio empti el medio del que Sempronio puede valerse para este fin.

b) El fundo se adjudica en su totalidad a Cayo y Ticio debe ser compensado por la cesión de su parte a Cayo.

En este caso, Cayo debe entregar a Sempronio la parte del fundo que le vendió, si bien éste deberá entregar a Ticio el valor de la cuota que tenía sobre el fundo.

c) El fundo se reparte entre Ticio y Cayo.

En este caso, Cayo debe hacer entrega a Sempronio de la parte que le ha sido adjudicada. Sempronio puede reclamar el cumplimiento de esta obligación mediante el ejercicio de esta acción.

@ actio venditi

Es la acción de la que dispondría Cayo para reclamar al comprador el pago del precio debido.

@ exceptio iusti dominii

Es la excepción que podría utilizar aquel condueño a quien se hubiera adjudicado la parte del fundo que ha sido objeto de compraventa para oponerse a la reivindicatio que ejercitara Sempronio.

@ exceptio reí venditae et traditae

No procede el ejercicio de esta excepción pues el fundo no ha sido entregado a Sempronio y la exceptio rei venditae et traditae requiere, por una parte, que exista un contrato de compraventa y, por otra, que se haya producido la entrega de la cosa.

 

IV. Instituciones y reglas

@ condominio

Existe condominio o copropiedad entre Cayo y Ticio sobre el fundo antes de realizarse su división material por el juez.

@ compraventa

Hay compraventa ya que el texto dice que Cayo vende a Sempronio su parte (cuota ideal), opción admitida en el Derecho Romano.

@ servidumbre

No se menciona en el texto el hecho de que pese sobre el fundo una servidumbre que deba ser respetada aún cuando se transmita la propiedad del mismo.

@ posesión

Existe copropiedad sobre el fundo antes de que se proceda a su división mediante adjudicación del juez y posesión del mismo por los copropietarios o, al menos, por parte del vendedor Cayo.

@ usucapión

No puede haber usucapión por cuanto no se ha producido la entrega de la cosa.

@ adiudicatio

El Derecho Romano no es favorable, en principio, a las situaciones de pluralidad de propietarios sobre una cosa común, de ahí que reconozca con gran amplitud a los condueños la posibilidad de dividir la cosa convirtiendo el régimen de comunidad en propiedad individual.

 

Tras el ejercicio de la actio communi dividundo, el juez debe proceder a adjudicar la propiedad de la cosa común a uno o a varios de los condueños.

Esta atribución de la propiedad del fundo puede tener diferentes consecuencias:

A) El fundo es adjudicado a Ticio quien debe indemnizar a Cayo por el valor de su cuota en en el fundo.

B) El fundo es adjudicado a Cayo y es éste quien debe indemnizar a Ticio.

C) El fundo se divide y se adjudica parcialmente a Ticio y a Cayo en proporción a sus cuotas.

 

V. Respuestas y solución razonada

Celso: Si el fundo fue adjudicado a tu socio (Ticio) deberás entregar al comprador (Sempronio) tan sólo cuanto hayas conseguido por esto de Ticio, pero si todo el fundo te fue adjudicado lo entregarás al comprador, pero de modo que aquél pague todo aquello que fuiste condenado a pagar a Ticio por este motivo. Pero por aquella parte (tuya) que vendiste debes dar fianza de evicción, mas por la otra solamente una promesa simple por el dolo, porque es justo que la posición del comprador sea la misma que sería si se le hubiese demandado con la acción de división de cosa común. Pero si el juez dividió el fundo entre Ticio y tú, sin duda debes entregar al comprador la parte que te ha sido adjudicada.

 

Existen tres posibles soluciones dependiendo de la adjudicación que el juez haga del fundo en copropiedad:

A) Si el fundo es adjudicado a Ticio, Cayo (vendedor) entregará a Sempronio (comprador) la indemnización que reciba por su parte del fundo,

B) Si el fundo es adjudicado a Cayo (vendedor) podrá entregar el mismo a Sempronio pero éste pagará la cantidad con lo que debe ser indemnizado Ticio. De no hacerse así, el fundo seguirá en situación de copropiedad entre Cayo y Sempronio.

C) Si el fundo se adjudica a Ticio y a Cayo, Sempronio recibirá la parte que le haya correspondido al vendedor Ticio.

 

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